Stijgen de gemiddelde huizenprijzen naar €500.000?
Geplaatst op: 07-08-2021, 12:00:33
Als de huidige gekte in de huizenmarkt aanhoudt, acht ik de kans zeer groot dat de gemiddelde huizenprijzen voor bestaande woningen volgend jaar de €500.000 aantikken. Maar wie kan dat betalen?
Ik moet de eerste persoon nog tegenkomen die een paar jaar geleden de huidige prijsstijging van de huizenprijzen van de afgelopen tijd heeft voorspeld.
Ingreep overdrachtsbelasting pakte negatief uit
Natuurlijk kun je vanuit Den Haag iets leuks verzinnen, maar achteraf blijkt dit totaal niet te werken. Ik heb het dan over de 0% overdrachtsbelasting voor kopers onder 35 jaar. Deze maatregel heeft heel negatief gewerkt. Verkopers hebben juist hun te koop staande woning hoger in de markt gezet.
Het gevolg hiervan is dat de huizenprijzen door deze leuke zet vanuit Den Haag nog meer zijn gestegen. Ik heb al diverse keren in eerdere columns geschreven: laat de markt zijn werk doen.
Stijging huizenprijzen sinds 1995
Hieronder een overzicht van de gemiddelde koopprijs van een bestaande woning en het aantal verkochte woningen vanaf 1995.
|
|
Aantal verkochte woningen |
Gemiddelde verkoopprijs |
|
|
|
|
|
1995 |
154.568 |
€ 93.750 |
|
2000 |
189.358 |
€172.050 |
|
2005 |
206.629 |
€222.706 |
|
2010 |
126.127 |
€239.530 |
|
2015 |
178.293 |
€230.194 |
|
2016 |
214.793 |
€243.837 |
|
2017 |
241.860 |
€263.295 |
|
2018 |
218.491 |
€287.267 |
|
2019 |
218.595 |
€307.978 |
|
2020 |
235.511 |
€334.488 |
Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek, Kadaster
Gekte in 2021 pas echt begonnen
Volgens het CBS en het kadaster zijn bovenstaande cijfers van toepassing. In 2021 is echter de gekte daadwerkelijk begonnen als we kijken naar de cijfers van de NVM tot 1 juli 2021:
|
|
Tweede kwartaal 2021 |
Ontwikkeling t.o.v. |
|
Aantal verkochte woningen |
34.253 |
-11,8% |
|
Aantal woningen te koop |
15.491 |
-53,8% |
|
Gemiddelde verkoopprijs |
€410.000 |
+19,9% |
Verkooptijd is 24 dagen
Volgens de NVM is de gemiddelde huizenprijs voor bestaande woningen op het ogenblik €410.000. Het CBS denkt hier anders over. Zie onderstaande cijfers in de eerste zes maanden van 2021:
|
Jaar en maand |
Gemiddelde verkoopprijs |
|
2021 januari |
€357.458 |
|
2021 februari |
€369.070 |
|
2021 maart |
€407.014 |
|
2021 april |
€362.525 |
|
2021 mei |
€361.001 |
|
2021 juni |
€373.384 |
Het CBS merkt nog wel het volgende op betreffende hun cijfers: De gemiddelde verkoopprijs kan een andere ontwikkeling laten zien dan de prijsindex bestaande koopwoningen. De ontwikkeling van de gemiddelde verkoopprijs is namelijk geen indicator voor de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen.
Wie dus op het ogenblik een bestaande woning wil kopen moet €410.000 betalen.
ABN Amro: 12,5% erbij in 2021 en nog eens 5% in 2022
Vorige maand kwam de ABN-AMRO met een nieuwe voorspelling van de huizenprijzen: \'Huizenprijzen stijgen nog wel even door, en flink ook. ABN Amro stelt haar verwachtingen naar boven bij: voor 2021 voorziet de bank dat huizen 12,5% duurder worden, en dan nog eens 5% in 2022.\'
Ik begrijp die 12,5% stijging voor 2021 totaal niet. In 2021 zijn de huizenprijzen al meer dan dit percentage gestegen (€410.000 versus €334.488 is een stijging van 22,57%!).
Op naar de €500.000?
Als deze gekte aanhoudt dan acht ik de kans zeer groot dat de gemiddelde huizenprijzen voor bestaande woningen in 2022 de €500.000 aantikken. Dan moeten de huizenprijzen vanaf heden nog (eens) met 22% stijgen.
De grote vraag blijft natuurlijk: Wie kan een huis kopen (en ook een hypotheek afsluiten) van €500.000?
Het gezamenlijke inkomen moet rond de €90.000 zijn om een maximale hypotheek van €500.000 te kunnen krijgen. Terecht zult u opmerken dat doorstromers hun huis met een leuke winst verkopen en hierdoor minder hypotheek nodig hebben. Bij een hypotheek van €400.000 moet het gezamenlijke inkomen nog €76.000 zijn.
Hypotheek krijgen wordt lastig verhaal
In ieder geval is duidelijk dat het vaak (bij veel huizenbezitters) niet gaat om het betalen van de maandlasten, maar het verkrijgen van de hypotheek op inkomen. Dit zal de komende maanden een nog groot probleem gaan worden voor veel mensen die een (andere) woning willen kopen.
Hierbij heb ik niet eens gekeken naar de extra eigen middelen die veel kopers moeten inleggen omdat zij boven de vraagprijs een woning kopen.
Voorlopig zal de gekte op de huizenmarkt nog wel even voortduren. Dit heeft vooral te maken dat er steeds minder huizen te koop komen staan.
Bron: bijdrage van 6 augustus 2021 van Jos Koets op www.iex.nl